Gestion Immobilière Nîmes et Gard

Le cabinet DAGNEAUX IMMOBILIER vous assure le traitement administratif et comptable de votre bien situé sur Nîmes & région du Gard.

RECHERCHE du LOCATAIRE

• Nous sélectionnons rigoureusement les dossiers des candidats locataires.
• Nous sommes très exigeants sur les garanties de solvabilité des locataires.
• Nous établissons les baux (contrats de location, actes de caution solidaire).
• Nous établissons un état des lieux d'entrée et de sortie de chaque locataire.

Contact : Elsa GILBERTO au 04.66.27.61.31

LE SUIVI

• Nous envoyons les avis d'échéances et quittancements aux locataires, nous procédons à l'encaissement des loyers.
• Nous adressons aux locataires défaillants des lettres de relances simples et des lettres de mise en demeure.
• Nous transmettons le dossier des locataires défaillants aux huissiers afin de délivrer un commandement de payer ou une dénonciation de commandement de payer aux garants.
• Nous réglons les charges de copropriété après les avoir vérifiées. Elles seront imputées sur votre compte rendu de gestion locative.
• Nous mandatons les entreprises lorsque des travaux sont nécessaires et déterminons en fonction des décrets en vigueur, leur caractère locatif ou non.
• Nous faisons établir différents devis et les communiquons aux propriétaires pour approbation.
• Dès réception de leur accord, nous lançons les travaux et vérifions leur bonne exécution.
• Nous procédons à la révision des loyers à la date anniversaire du bail selon les indices en cours.
• Nous réajustons les provisions sur charges aux locataires.
• Nous réactualisons les loyers sous évalués.
• Nous informons le propriétaire en cas de congé du locataire et demandons son autorisation de relouer avec une proposition sur le nouveau loyer quittancé.
• Nous établissons un décompte de sortie au locataire tenant compte des charges et des éventuelles dégradations.
• Nous informons le centre des impôts du changement d'adresse du locataire.
• Nous adressons un compte rendu de gestion locative mensuel ou trimestriel avec le règlement (chèque ou virement).
• Nous adressons un état servant à la déclaration des revenus fonciers.

Contact : Elsa GILBERTO au 04.66.27.61.31

LES ASSURANCES LOYERS IMPAYES

Nous sommes en mesure de vous faire bénéficier d'une assurance à taux préférentiel comprenant différentes garanties :

A - Garantie loyers impayés

Les avantages pour le propriétaire:

- protégé contre la défaillance du locataire,
- rentabilité assurée grâce à une garantie efficace,
- sécurité de ses biens.

Le contrat garantit (dans les limites prévues au contrat) :

1. Le paiement des loyers, charges et taxes récupérables en lieu et place du locataire défaillant,
2. L'indemnisation des détériorations immobilières ; prise en charge du montant de la remise en état des locaux loués suite à des dégradations constatées,
3. la Protection Juridique du bailleur comprenant les frais de procédures judiciaires, et les honoraires d’huissier et d’avocat.

Les conditions de sélection des locataires :

- Nouveaux locataires :

Avant la signature du bail, le cabinet DAGNEAUX IMMOBILIER vérifie que le locataire est en mesure d’assumer ses obligations:

• Une fiche de renseignements, comprenant : nom, prénom, date et lieu de naissance, coordonnées bancaires, le nom, l’adresse et le téléphone de son employeur. Les mêmes informations devront être communiquées sur son conjoint, concubin ou colocataire.
• Justificatifs de la solvabilité (attention ! le montant du loyer, charges et taxes comprises ne doit pas représenter plus de 33% du revenu mensuel net fixe professionnel permanent du ou des locataires).

Ne seront pas pris en considération dans ce calcul : les revenus provenant de l’étranger, les primes occasionnelles, allocations ou prestations en tous genres, les pensions alimentaires et d’une manière générale, tout ce qui ne présente pas le    caractère d’un revenu fixe professionnel régulier permanent.

*Pour les salariés:

Les trois derniers bulletins de salaires du locataire et de son conjoint, concubin ou des colocataires et vérifier qu’il(s) est(sont) titulaire(s) d’un contrat de travail à durée indéterminée, qu’il(s) n’ est (ne sont) plus en période d’essai, ni en période de préavis de départ après une démission ou un licenciement.

Les contrats de travail à durée déterminée dont la période restant à courir à la date de la signature du bail est  supérieure à une année pourront être pris en compte, si le locataire remplit par ailleurs, les conditions de solvabilité.

*Pour les retraités:

• personnes à la retraite depuis moins de trois ans : la notification de droits faite par la caisse de retraite et les deux derniers décomptes d’arrérages,
• personnes à la retraite depuis plus de trois ans : les deux derniers avis d’imposition sur le revenu.

*Pour les non salariés ainsi que les salariés payés pour partie par des commissions:

Les deux derniers avis d’imposition sur le revenu.

Caution solidaire :

L’acte de caution étant un engagement personnel, il est indispensable dans le cas de pluralité de cautions, et quels que soient    les liens qui les unissent, de faire rédiger par chacune un document séparé contenant les mentions prescrites par la loi.

La personne se portant caution devra remplir la même fiche de renseignements que le locataire, répondre aux mêmes conditions de solvabilité et présenter les mêmes justificatifs que le locataire tels que définis ci-dessus.

Sa résidence fiscale devra être située en France continentale.

Les revenus du locataire et de sa caution ne se cumulent pas pour le calcul de la marge de solvabilité.

Il sera exigé un acte de caution solidaired’une personnes physique, rédigé conformément à la loi, et ce, pour chacun des titulaires du bail ou occupants de leur chef et valable pour la durée du bail, de sa reconduction ou de son renouvellement, dans les cas mentionnés ci-après :

Lorsque le montant du loyer mensuel, et des charges sera supérieure à 33 % des revenus fixes, réguliers et permanents du (ou des) locataire(s), sans toutefois pouvoir dépasser 50 % de ces revenus, la garantie ne pouvant être acquise dans ce cas.

Pour les étudiants et les travailleurs temporaires. Ils ne sont pas concernés par la  limitation de 50% mentionnée ci-dessus, mais la caution est obligatoire.

Pour les salariés en  contrat de travail à durée déterminée :

Les contrats de travail à durée déterminée seront examinés et appréciés comme les contrats à durée indéterminée, pour le   calcul de la solvabilité et le ratio d’acceptabilité, comme pour la nécessité ou non, d’y adjoindre une caution solidaire,   notamment en fonction de la  durée restant à  courir à compter de la signature du bail (supérieure ou inférieure à une année).

Un CDD dont la durée restant à courir est supérieure à un an sera traité comme un CDI ( nécessité d’une solvabilité de 33 %, revenus professionnels et permanents…)

Un CDD dont la durée restant à courir est inférieure à un an et dont la solvabilité est entre 33 et 50 % devra se voir adjoindre une caution.

Un  CDD dont la durée restant à courir est inférieure à un an et dont la solvabilité est inférieure à 50 % ne pourra être mis en garantie.

Pour les salariés en période d’essai ainsi que les locataires diplomates, personnel d’ambassades ou de consulats, gens du spectacle, frontaliers, la constitution d’une caution est obligatoire quelque soit le montant des revenus.

- Anciens locataires : Le locataire doit être à jour du paiement de ses loyers, ne pas avoir eu d’incident de paiement au cours des 12 derniers mois.

Sont exclus:

1. Les logements de fonction,
2. Les locations en meublé,
3. Les locations saisonnières,
4. Les baux à caractère commerciaux ou professionnels, ruraux,
5. Les litiges avec la copropriété et d'autres copropriétaires,
6. Les litiges avec des tiers au contrat de bail.

B - Garantie détérioration immobilière
C - Garantie protection juridique
D - En option Garantie carence et vacance locative

Contact : Elsa GILBERTO au 04.66.27.61.31

HONORAIRES

Dans le cadre d'une location :

La loi exige que les Honoraires du cabinet soit partagés par moitié entre le bailleur et le locataire: 12% du loyer annuel hors charges + 395 € (honoraires de rédaction et état des lieux d'entrée)

Dans le cadre d'une gestion :

8,2 % TTC du quittancement mensuel. (Pourcentage dégréssif suivant nombre de lots donnés)

+ Assurance Loyers impayés : + 1,7 % TTC (jusqu'à expulsion du locataire)

ou

+ Contrat PASS GRL : + 1,8% TTC des loyers et charges mensuels.

Contact : Elsa GILBERTO au 04.66.27.61.31